Bail mixte commercial

Quels sont les types de baux commerciaux ?

Il existe plusieurs types de baux commerciaux : le bail commercial, le bail commercial précaire ou dérogatoire et le bail mixte. 

Qu'est-ce qu'un contrat de bail commercial ?

Définition et objectifs du contrat de bail commercial

Le bail commercial correspond à un contrat de location de locaux entre un bailleur et un locataire, permettant à ce dernier l’exploitation d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal.

La conclusion d’un tel contrat est possible dès lors que le local objet de la location est affecté à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale. Si ce n’est pas le cas, il faudra demander un changement d’affectation du local.

Le contrat de bail commercial se caractérise par la mise en jouissance du local par le bailleur et le paiement par le locataire. Les conventions de longue durée ainsi que les conventions à courte durée ne sont pas concernées par le statut des baux commerciaux. C’est pour cela qu'il est possible de parler de bail commercial classique en l’espèce. Le bail commercial est attaché au fonds de commerce, en effet, le droit au bail est un de ses éléments incorporels.

Les statuts des baux commerciaux garantissent également un droit au renouvellement du bail commercial au profit du locataire. En effet, aucune clause ne peut aller à l’encontre de ce droit dit "d’ordre public”.

Définition du contrat de bail commercial dérogatoire 

Il existe un autre type de bail commercial sur notre site, c'est le bail commercial précaire ou dérogatoire, qui permet de déroger à certaines règles applicables au bail commercial classique telle que sa durée.

Ce genre de bail vise à répondre à la nécessité de flexibilité en engageant le locataire sur une période plus courte. Il est fréquemment destiné aux commerces qualifiés "d'éphémères" ou pour la vente temporaire d'un produit spécifique. 

Il n'est possible de signer un bail précaire que lors de l'entrée du locataire dans les locaux, et jamais à la suite d'un bail commercial classique. Pour que le bail précaire soit valide, il est nécessaire que les deux parties s'expriment clairement sur leur volonté de déroger au statut des baux commerciaux. Ainsi, il est possible d'insérer une clause au contrat mentionnant expressément l'article L145-5 du Code du commerce.

Il est à noter que le locataire (commerçant ou artisan) doit être inscrit au Registre du commerce et des sociétés ou au Répertoire des métiers s’agissant du bail commercial, qu’il soit classique ou précaire. Le bail commercial s'accompagne de l'exploitation d'un fonds de commerce.

Quelle différence entre un bail commercial ou professionnel ?

Certaines activités professionnelles, par exemple les professions libérales, n'entrent pas toujours dans le champ d'application de ce bail et sont soumises à d'autres baux, comme le bail professionnel. (Nous proposons également un modèle de bail professionnel).  Ainsi, le bail professionnel sera réservé aux professions libérales telles qu'avocat ou expert-comptable. Le bail commercial quant à lui devra être réservé aux activités commerciales voire artisanales.

Qu'est-ce qu'un bail mixte (bail à usage commercial et à usage d'habitation) ?

Un bail mixte est un contrat de bail portant sur un local à usage professionnel et à usage d'habitation. Ainsi, le bail mixte peut être à usage professionnel et à usage commercial. Selon l'usage principal du local, le bail mixte peut être soumis aux règles spécifiques des baux commerciaux ou des baux d'habitation. Lorsque le bail mixte et à usage commercial, il est soumis aux règles régissant les baux commerciaux.

Pour résumer lorsque le bail est mixte une partie du local est destiné à l'habitation du preneur et l'autre à l'exercice de son activité professionnelle. 

Quelle est la différence entre les baux mixtes professionnels et commerciaux ?

Bail mixte commercial ou bail mixte professionnel ? 

La destination des lieux dans un bail mixte à usage commercial ou à usage professionnel n'est pas la même. 

Le bail mixte professionnel est destiné aux professions libérales réglementées ou non et aux artistes, de son côté le bail mixte commercial s'adresse aux commerçants, industriels et artisans exploitant un fonds de commerce ou artisanal, immatriculés au RCS ou au RNE.

Ainsi, le bail mixte commercial est un contrat de location établi entre le propriétaire d'un local et un professionnel exerçant une activité commerciale, industrielle, ou artisanale. Contrairement au bail mixte professionnel, le bail mixte commercial est soumis au statut des baux commerciaux.

Comme l’ont précisé les juges dans une décision de la Cour de cassation (C. Cass, 3 ème chambre civ, 2 mai 2007), même lorsque la majeure partie des lieux loués est à usage d’habitation, l’activité commerciale écarte l’application de la Loi du 6 juillet 1989.

Comment obtenir un bail mixte ?

Pour établir et obtenir un bail mixte, vous pouvez télécharger notre modèle de document élaboré par notre équipe de juristes, en conformité avec la législation en vigueur.

Comment rédiger un bail mixte commercial ? (État des lieux, résiliation du bail mixte à usage commercial, obligations du propriétaire et du locataire, destination du bien, etc…)

Le bail mixte commercial est soumis au statut des baux commerciaux. Par conséquent, plusieurs éléments essentiels doivent être inclus dans le contrat pour qu'il soit conforme à la législation en vigueur.

Ainsi, les principaux éléments devant figurer dans le contrat de bail mixte commercial sont les suivants :

• L'identité des parties ou des tiers mandatés par elles (nom, adresse). 
• La dénomination et le domicile ou siège social des personnes mandatées
• L'adresse complète du local.
• La description du local loué : comprenant une description détaillée des parties utilisées à des fins commerciales et des parties utilisées à des fins d'habitation.
• La destination des locaux : l'usage commercial, industriel ou artisanal, et l'usage résidentiel prévus pour les locaux, ainsi que les restrictions ou conditions particulières liées à leur utilisation.
• La durée du bail ainsi que les conditions de renouvellement ou de résiliation.
• Le montant du loyer, les modalités de paiement, et les conditions de révision du loyer.
• Le montant du dépôt de garantie et les conditions de sa restitution.
• Les charges et taxes : la répartition des charges entre le locataire et le propriétaire.
• La répartition des responsabilités entre les parties pour les réparations et travaux et les conditions d'autorisation pour les travaux effectués par le locataire.
• Les assurances prises par le locataire et le bailleur.
• La clause de résiliation anticipée.
• La date et la signature du bail par les parties.

Ainsi, pour faciliter vos démarches, notre équipe de juristes met à votre disposition un modèle de contrat de bail mixte soigneusement rédigé. Ce modèle a été élaboré dans le but de vous offrir un document clair, complet et conforme aux exigences juridiques en vigueur.

Fonctionnement du bail mixte commercial : 

Lorsque le bail mixte inclut un usage commercial, il est régi par les règles des baux commerciaux. Ainsi, il est soumis aux dispositions du Code de commerce, y compris pour la partie utilisée comme habitation. Par conséquent, son fonctionnement est similaire à celui d’un bail commercial.

À qui s'adresse ce modèle de bail mixte 

Notre modèle de contrat de bail mixte s'adresse à des propriétaires de locaux à usage commercial et résidentiel, mais également aux commerçants, industriels et artisans exploitant un fonds de commerce ou artisanal, immatriculés au RCS ou au RNE désirant disposer d'un local pour leur habitation et l'exercice de leur activité professionnelle.

Notre modèle 

Modèle de bail mixte commercial et habitation conforme au Code du commerce à télécharger au format Word ou pdf

Le document juridique dont il est question se présente sous la forme d'un modèle type de contrat de bail mixte. Il s'agit d'un modèle de document qui est prérempli, et par ailleurs, une fois le téléchargement du document accompli, il demeure possible de le modifier et /ou de le personnaliser en procédant de la manière suivante :

• En intégrant au sein des zones de texte réservées à cet effet les éléments de modification et /ou de personnalisation que l'émetteur du document juge nécessaires ;
• En insérant des dispositions complémentaires à celles déjà existantes au sein du document, le rédacteur peut s'approprier pleinement les termes utilisés.