Contrat de bail professionnel (droit commun)

Commentaire : Bailleur personne morale

- La société dénommée (nom de la société), (forme juridique de la société), au capital de (montant du capital de la société) euros, ayant son siège à (ville du siège social), (adresse du siège social), immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de (ville du RCS) sous le numéro (numéro d'immatriculation au RCS), représentée par (nom du représentant de la société), dûment habilité par (nom, prénom), dont copie jointe en annexe,

Ci-après dénommé(e) « le Bailleur »,

Commentaire : Bailleur personne physique

- (nom du bailleur), né(e) le (date de naissance du bailleur) à (lieu de naissance du bailleur), de nationalité (nationalité du bailleur) et résidant (adresse du bailleur), domicilié(e) (domicile du bailleur), célibataire majeur(e),

Ensemble ci-après dénommés « Le Bailleur »,

D'une part,

Et,

Commentaire : Preneur personne morale

- La société dénommée (nom de la société), (forme juridique de la société), au capital de (montant du capital social de la société) euros, ayant son siège à (ville du siège social), (adresse du siège social), immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de (ville du RCS) sous le numéro (numéro d'immatriculation au RCS), représentée par (nom du représentant de la société), dûment habilité à cet effet, par (nom et prénom), dont copie jointe en annexe,

Ci-après dénommé(e) « Le Preneur »,

Commentaire : Preneur personne physique

- (nom du preneur), né(e) le (date de naissance du preneur) à (lieu de naissance du preneur), de nationalité (nationalité du preneur) et résidant (adresse du preneur), domicilié(e) (domicile du preneur), célibataire majeur(e),

Ci-après dénommé(e) « Le Preneur »,

Ensemble ci-après dénommés « Le Preneur »,

D'autre part,

Il a été préalablement exposé ce qui suit :

Le Preneur s'est déclaré intéressé à prendre en location les locaux ci-après désignés, aux clauses, conditions et modalités qui seront définies par les présentes conventions.

C'est la raison pour laquelle les parties se sont rapprochées et,

CECI EXPOSE, IL A ETE ARRETE ET CONVENU CE QUI SUIT :

Article 1 – OBJET DU CONTRAT

Le Bailleur donne à bail, à titre professionnel, au Preneur, qui accepte, les locaux dont la désignation suit.

Le présent bail professionnel sera régi par les dispositions d'ordre public de l'article 57 A de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ajouté par la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que par les dispositions non contradictoires des articles 1713 et suivants du Code civil.

Article 2 – DESIGNATION DES LOCAUX LOUÉS

Commentaire : Il est nécessaire de faire une description complète des locaux.Énumérer les différentes parties des locaux et préciser pour chacune l'étage et la superficie.

Le Bailleur donne à bail, au Preneur, les locaux dont les caractéristiques sont les suivantes : (superficie totale, équipements de la location, adresse des locaux…).

Le Preneur, après avoir effectué une visite et examiné attentivement les lieux, atteste de leur adéquation à l'usage qu'il entend en faire.

Article 3– DESTINATION DES LOCAUX LOUÉS

Les locaux, objet du présent bail, sont exclusivement à usage professionnel.

Le Preneur exercera dans les lieux loués la profession suivante (indiquer la profession du Preneur), à l'exclusion de toute autre activité.

Article 4 – DURÉE DU BAIL

Le présent bail professionnel est consenti et accepté pour une durée de (préciser) années, commençant à courir à compter du (indiquer la date de début du bail) pour se terminer le (indiquer la date de fin du bail).

Il pourra être renouvelé dans les conditions prévues par l’article 16 de la présente convention.

Commentaire : La durée minimale du bail professionnel est de six ans en application des dispositions de l'article 57 A de la Loi du 23 décembre 1986 précitée.

Commentaire : Les baux de plus de 12 ans doivent être établis devant un notaire, car l’acte doit être publié au Service de publicité foncière.

Article 5 – CONGÉ EN COURS DE BAIL

Le Preneur aura la faculté de mettre fin au présent bail à tout moment, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par de Commissaire de justice, sauf à respecter un préavis de six mois, en application des dispositions de l'article 57 A de la Loi du 23 décembre 1986 précitée.

Ledit délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte de Commissaire de justice.

Le Bailleur ne pourra donner congé au Preneur qu'à l'expiration du bail, dans les conditions relatées à l'article 15 des présentes, sauf résiliation du bail comme visé à l'article 14 des présentes.

Article 6 – LOYER

6.1 – Montant et paiement

Commentaire : Si le bail n’est pas soumis à la TVA, préciser :

Le contrat de bail en cours prend effet avec un loyer annuel de (montant) € hors charges et hors droits. Le Preneur s'engage à effectuer le paiement du loyer en quatre versements égaux aux dates suivantes : le 1er janvier, le 1er avril, le 1er juillet et le 1er octobre de chaque année, commençant à la signature du présent bail et calculé prorata temporis pour le trimestre en cours.

Il est important de noter que le montant du loyer spécifié dans ce contrat n'est pas assujetti à la TVA.

En cas de non-paiement à son échéance du loyer par le Preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent bail, le Bailleur percevra les pénalités de retard sans qu'il soit nécessaire d'adresser une mise en demeure quelconque.

Ces pénalités seront calculées à un taux mensuel de (intérêt des pénalités de retard) %, chaque mois commencé étant dû prorata temporis.

OU

Commentaire : Si le bail est soumis à la TVA, préciser :

Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de (montant) € hors charges, auquel s'ajoutera la TVA au taux légal en vigueur que le Preneur s'oblige à payer (d'avance / à terme échu) au Bailleur en quatre termes égaux le 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année.

En cas de non-paiement à son échéance du loyer par le Preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent bail, le Bailleur percevra les pénalités de retard sans qu'il soit nécessaire d'adresser une mise en demeure quelconque.

Ces pénalités seront calculées à un taux mensuel de (intérêt des pénalités de retard) %, chaque mois commencé étant dû prorata temporis.

Tous paiements du loyer auront lieu au domicile du Bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui au Preneur un mois avant l'échéance.

Le Bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au Preneur qui en fait la demande.

6.2 – Indexation du loyer

Les parties conviennent expressément de soumettre le loyer fixé aux présentes à une clause d'échelle mobile.

En conséquence, le loyer sera ajusté automatiquement le (date de l'ajustement du loyer) en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction, publié trimestriellement par l'Institut National de la Statistique et des Études Économiques (I.N.S.E.E.). L'indice de référence sera le dernier paru au jour de la prise d'effet du bail soit celui du (date d'effet du bail).

Chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer connaîtrait une augmentation ou une diminution dépassant un quart par rapport au montant précédemment établi contractuellement ou par décision judiciaire, chaque partie a le droit de solliciter l'intervention du Juge pour qu'il ajuste l'application de la clause d'échelle mobile à la valeur locative.

Les parties conviennent expressément que le loyer sera révisé annuellement en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction publiée par l'Institut national de la statistique et des études économiques (I.N.S.E.E.). L'indice de référence sera le dernier paru au jour de la prise d'effet du bail soit celui du (date d'effet du bail).

Pour chaque révision à intervenir, cet indice sera comparé au trimestre correspondant de l'année de la révision.

En cas de cessation de la publication de l'indice choisi, il serait automatiquement remplacé par celui qui serait administrativement substitué, en appliquant le coefficient de raccordement déterminé à cet effet par les autorités publiques. En l'absence de fixation administrative d'un indice de remplacement, les parties convenues pourraient déterminer un nouvel indice, ou à défaut d'accord entre elles, recourir à un processus d'arbitrage ou judiciaire pour cette détermination.

Commentaire : Il est également envisageable de choisir : soit l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC), soit l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), ou tout autre indice légalement acceptable, en particulier un indice lié à l'activité de l'une des Parties. Son utilisation doit entraîner une augmentation ou une diminution, selon la direction de la variation de l'indice.

Article 7 – CHARGES

7.1 – Charges proprement dites

En sus du loyer, le Preneur remboursera au Bailleur l'ensemble des charges afférentes aux locaux loués, le loyer étant stipulé « net de charges », et notamment : (lister les charges et conditions afférentes).

Lesdites charges feront l'objet de provisions périodiques payables en même temps et dans les mêmes conditions que le loyer et d'une régularisation annuelle à la date du (indiquer la date de la provision).

A cette dernière date, le Bailleur s'oblige à communiquer au Preneur tous justificatifs établissant la nature et le montant desdites charges.

La provision périodique est fixée actuellement à (indiquer le montant de la provision) euros.

Le Preneur acquittera en outre directement toute consommation personnelle d'eau, de gaz, d'électricité, de téléphone, etc., selon les indications de ses compteurs et relevés, sans que le Bailleur puisse être tenu responsable des impayés.

7.2 – Impôts et taxes

Le Preneur remboursera au Bailleur, sous réserve que ce dernier lui communique les justificatifs de paiement, l'ensemble des taxes et impôts afférents aux locaux loués, notamment :

Taxe de balayage ;

Taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;

Droit de bail et taxe additionnelle (s'il y a lieu).

Le Preneur acquittera directement ses impôts personnels relatifs à l'occupation des locaux loués afin que le Bailleur ne puisse être inquiété ou poursuivi à ce sujet.

Le Preneur s'oblige à communiquer au Bailleur, sur simple demande de ce dernier, tous justificatifs du paiement desdits impôts.

Article 8 – OCCUPATION, JOUISSANCE

8.1 – Jouissance

Le Bailleur s'oblige à délivrer au Preneur les locaux et ses équipements en bon état d'usage et de réparation.

Il assure au Preneur la jouissance paisible des locaux et garantit les vices ou les défauts de la chose louée de nature à y faire obstacle, à l'exception de ceux consignés dans l'état des lieux.

La jouissance des locaux aura lieu à compter du (indiquer la date d'entrée en jouissance), les locaux devant à cette date être libres de toute location ou occupation quelconque.

Le Preneur usera paisiblement de la chose louée suivant la destination prévue à l'article 3 des présentes.

Il devra veiller à ne pas troubler la jouissance paisible des voisins par le bruit, les odeurs, la fumée ou autrement.

Le Preneur fera son affaire personnelle (sans que le Bailleur puisse être inquiété ou recherché), de toutes les réclamations faites par les voisins ou les tiers pour tous troubles anormaux de voisinage, notamment, pour bruits, odeurs ou trépidations, causés par lui, ses préposés ou des appareils lui appartenant.

Au cas néanmoins où le Bailleur aurait à payer des sommes quelconques du fait du Preneur, ce dernier serait tenu de les lui rembourser sans délais.

Commentaire : En cas de copropriété préciser :

Le Preneur s'oblige à respecter les dispositions du règlement de copropriété dont une copie lui a été remise ainsi qu'il le reconnaît, de même que les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que les instructions du syndic.

8.2 – Exploitation personnelle

Le Preneur s'oblige à exercer personnellement dans les lieux loués son activité de façon continue.

Il s'interdit de prêter à des tiers tout ou partie desdits lieux, sous quelque prétexte que ce soit.

Il s'oblige à respecter toutes dispositions légales, réglementaires et administratives qui s'imposent à l'exercice de son activité.

Il devra garnir et tenir constamment garnis, pendant toute la durée du bail, les lieux loués de meubles, matériels en quantité et de valeur suffisantes pour répondre à tout moment du paiement du loyer et de l'exécution des conditions du bail.

8.3 – Visites

Le Preneur s'oblige à laisser pénétrer dans les lieux loués, durant les heures ouvrables, le Bailleur et ses mandataires pour visiter, s'assurer de l'état de l'immeuble, le réparer et l'entretenir.

Sauf cas d'urgence caractérisé, le Preneur sera informé par écrit (indiquer le nombre de jours) jours avant toutes visites.

Article 9 – ÉTAT DES LIEUX, ENTRETIEN, REPARATION

9.1 – État des lieux

Le Preneur prendra les locaux dans l'état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance, c'est à dire aux normes de sécurité et d'hygiène.

Un état des lieux sera établi contradictoirement par les parties lors de la remise des clés au Preneur.

Ce dernier s'oblige à rendre à son départ les locaux en bon état d'entretien locatif et conformes à l'état dans lequel il les a trouvés lors de son entrée en jouissance.

Un état des lieux contradictoire sera établi par les parties, en fin de bail, lors de la restitution des clés.

9.2 – Entretien et réparations

Le Preneur sera tenu pendant toute la durée du bail de maintenir les lieux loués en bon état d'entretien et de toutes réparations visées à l'article 1754 du Code civil, de telle sorte qu'en fin de bail et, plus généralement, à son départ, ceux-ci soient rendus en bon état d'entretien locatif.

Le Preneur devra notamment :

Entretenir constamment en bon état les canalisations d'adduction et d'écoulement des eaux, les installations électriques d'éclairage, les portes, les fenêtres, ferrures, serrures et crémones ;

Prendre toutes dispositions pour éviter la rupture par le gel des compteurs, canalisations et tuyaux ;

Assurer par ses propres moyens et à ses frais tous les dégorgements des canalisations d'évacuations desservant les lieux loués.

Demeurent à la charge du Bailleur, les grosses réparations visées à l'article 606 du même Code.

Bas du formulaire

Article 10 – TRAVAUX

10.1 – Travaux réalisés à l'initiative du Preneur

Le Preneur pourra effectuer, s'il le juge utile, à ses frais, risques et périls, les travaux supplémentaires qu'il désirera, dans les conditions qui suivent.

Tous les aménagements ou constructions nouvelles reviendront en fin de bail au Bailleur, sans que le Preneur ne puisse exiger une quelconque indemnisation.

Les travaux ne modifiant pas substantiellement la destination, la solidité, la forme, la structure des locaux peuvent être réalisés à l'initiative du Preneur, sans qu'il soit nécessaire d'obtenir l'accord du Bailleur.

Tous travaux de nature à transformer la chose louée ou ses équipements nécessitent l'accord écrit et préalable du Bailleur.

A défaut de cet accord, ce dernier pourra exiger du Preneur, à son départ des lieux, leur remise en l'état.

Le Bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du Preneur la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

10.2 – Travaux réalisés à l'initiative du Bailleur

Le Preneur souffrira sans indemnité, quelle qu'en soit la durée, même si elle excède vingt et un jours, et ce par dérogation à l'article 1724 du Code civil, les grosses réparations et les améliorations nécessaires et utiles à l'immeuble, même si elles ne doivent pas profiter au Preneur.

Il supportera, par dérogation à l'article 1723 du Code civil et sans pouvoir exiger d'indemnité, toutes modifications que le Bailleur jugera nécessaires, tant à l'aspect extérieur qu'à l'aspect intérieur de l'immeuble, soit par de nouvelles constructions ou addition de constructions, soit par des démolitions de bâtiments, soit par l'édification de bâtiments dans les cours et jardins, soit par la couverture des cours et jardins ou de toute autre manière.

Article 11 – ASSURANCES, RESPONSABILITE

11.1 – Assurances

Le Preneur assurera les risques propres à son activité, notamment les risques d'incendie, d'explosion, de dégâts des eaux ainsi que sa responsabilité civile envers tous tiers.

Les polices devront comporter une clause de renonciation à recours contre le Bailleur et ses assureurs.

Le Preneur s'acquittera des primes desdites assurances et en justifiera au Bailleur, à toutes réquisitions de ce dernier, à peine de résiliation à ses torts du présent contrat.

11.2 – Responsabilité

Le Preneur sera personnellement responsable vis-à-vis du Bailleur et des tiers des conséquences dommageables entraînées par les infractions aux clauses et conditions du présent bail, de son fait, de celui de son personnel ou de ses préposés.

Le Bailleur ne pourra en aucun cas et à aucun titre être responsable de tous vols ou détériorations de biens, de tout acte délictueux ou toute voie de fait dont le Preneur pourrait être victime dans les locaux loués.

Dans le cas où les locaux viendraient à être détruits en totalité par vétusté, faits de guerre, guerre civile, émeutes, en cas de force majeure ou cas fortuit indépendant de la volonté du Bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit, sans que la responsabilité du Bailleur ne puisse être, à quelque titre que ce soit, engagée.

Article 12 – SOUS - LOCATION, CESSION

12.1 – Sous - location

Toute sous-location, totale ou partielle, à quelque titre que ce soit est interdite, sauf autorisation écrite et préalable du Bailleur.

12.2 – Cession

Le Preneur ne pourra céder ses droits au présent bail qu'à son successeur dans son activité professionnelle.

Il s'oblige à communiquer au Bailleur (indiquer le nombre de mois) mois avant la régularisation de l'acte constatant la transmission de son activité libérale, l'identité et adresse du successeur ainsi que la date et le lieu de la transmission.

Le Preneur restera en tout état de cause garant et solidaire de son successeur pour le paiement des loyers et de l'exécution des conditions du bail.

Un original de l'acte constatant la transmission devra être notifié au Bailleur conformément aux dispositions de l'article 1690 du Code civil.

Article 13 – DEPOT DE GARANTIE

Pour garantir l'exécution de ses obligations, le Preneur verse ce jour au Bailleur la somme de (indiquer le montant du dépôt de garantie) euros à titre de dépôt de garantie.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du Preneur.

Ce dépôt de garantie sera remboursable au Preneur après son départ à la remise des clés, sous réserve qu'il est accompli toutes ses obligations issues du présent contrat, notamment exécution des travaux de remise en parfait état locatif des locaux loués.

Article 14 – CAUTIONNEMENT

Par ailleurs, afin de garantir le paiement total du loyer ainsi que des charges liées au présent bail, et de veiller au respect de toutes les clauses qui y sont stipulées, le Preneur a constitué une caution par le biais d'un acte sous seing privé enregistré à la date du (date de l'acte applicable) par (personne délivrant l'acte de caution).

A l'instant intervient aux présentes :

Commentaire : Caution personne morale :

- La société dénommée (nom de la société), (forme juridique de la société), au capital de (montant du capital social de la société) euros, ayant son siège à (ville du siège social), (adresse du siège social), immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de (ville du RCS) sous le numéro (numéro d'immatriculation au RCS), représentée aux présentes par (nom du représentant de la société), dûment habilité par (nom et prénom), dont copie jointe en annexe,

Ci-après dénommée « la Caution »,

Commentaire : Caution personne physique :

(nom de la caution), né(e) le (date de naissance de la caution) à (lieu de naissance de la caution), de nationalité (nationalité de la caution) et résidant (adresse de la caution), domicilié(e) (domicile de la caution), célibataire majeur(e),

Ci-après dénommé(e) « la Caution »,

Lequel (laquelle/lesquels) a (ont) déclaré :

Bien connaître le Preneur, et avoir pris connaissance du bail objet des présentes,

Se porter caution solidaire du Preneur et s'engager en vertu du présent acte à payer au Bailleur toutes sommes dues en principal, intérêts, frais et accessoires du fait des conventions établies aux présentes, en qualité de débiteur solidaire.

En cas de paiement de tout ou partie de la dette du Preneur, la Caution sera de plein droit subrogé dans les droits du Bailleur qui lui délivrera sur sa demande une quittance subrogative.

A défaut d'action engagée par le Bailleur contre le Preneur dans le mois suivant un terme impayé, la Caution a la possibilité, par le biais d'une notification recommandée, de proposer le règlement de la somme due en échange d'une quittance subrogatoire. En cas de non-présentation de la quittance au domicile de la Caution par le Bailleur, il sera considéré comme ayant renoncé à la garantie pour l'échéance en question, et la Caution demeurera responsable du paiement des échéances ultérieures.

Article 15 – RESILIATION DU CONTRAT EN COURS DE BAIL

15.1 – Clause résolutoire

En cas de non-exécution par le Preneur de l'une quelconque des conditions du bail ou à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d'un terme de loyer, des provisions sur charges, reliquat de charges et remboursement divers qui sont payables en même temps que celui-ci, le Bailleur aura la faculté de résilier de son plein droit le présent bail (indiquer le nombre de jours) jours après une mise en demeure restée sans effet.

Si le Preneur ne quittait pas les lieux, l'expulsion pourra avoir lieu en vertu d'une simple ordonnance de référé sans que les offres ultérieures puissent arrêter l'effet de cette clause.

Tous frais de procédure et de poursuite seraient à la charge du Preneur.

15.2 – Résiliation

Le Preneur pourra résilier le présent bail à tout moment dans les conditions de forme et de préavis visées à l'article 5 des présentes.

Article 16 – CONGE DE FIN DE BAIL

Le Bailleur ou le Preneur peuvent donner congé, au moins six mois avant l'échéance du présent contrat, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de Commissaire de justice.

Article 17 – RECONDUCTION DU BAIL

À défaut de tout congé donné par l'une ou l'autre des parties, ledit contrat parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée égale à celle fixée au présent contrat, aux mêmes loyer, clauses et conditions, en application des dispositions de l'article 57 A de la Loi du 23 décembre 1986 précitée.

Article 18 – DIAGNOSTICS TECHNIQUES

18.1 ÉTAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES

Commentaire : Si l’immeuble se trouve dans une région sujette à des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et/ou présente un potentiel de présence de radon, ou encore dans une zone soumise à une obligation d'information sur les sols, veuillez spécifier :

Conformément aux dispositions des articles L.125-5 et R.125-26 du Code de l'environnement, un état des risques et pollutions établi dans les six derniers mois précédant la conclusion du présent bail, ainsi que, le cas échéant, la liste des dommages résultant de la réalisation de ces risques et des indemnités versées à cet égard, sont joints au présent contrat.

Le Preneur atteste être pleinement informé de ces éléments, reconnaissant ainsi que ce dernier a entièrement rempli son obligation d'information prévue par l'article mentionné ci-dessus.

Commentaire : Dans l’hypothèse où l’immeuble n’a pas subi de sinistre préciser :

Le Bailleur déclare qu'à ce jour, l'immeuble associé aux locaux n'a fait l'objet d'aucun sinistre entraînant le versement d'une indemnité d'assurance couvrant les risques liés aux catastrophes naturelles, minières, technologiques ou sismiques.

Commentaire : Dans l’hypothèse où l’immeuble a subi un sinistre préciser :

Le Bailleur atteste que l'immeuble lié aux locaux a été affecté par un sinistre le (date du sinistre), entraînant le versement d'une indemnité.

Commentaire : Dans l’hypothèse où l’immeuble n'est pas situé dans une zone de risques naturels, technologiques ou sismiques et/ou à potentiel radon ni dans un secteur d'information sur les sols, préciser :

Le Preneur est informé que les locaux loués ne se trouvent ni dans une zone soumise à un plan de prévention des risques technologiques, ni dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles. De plus, ils ne sont pas situés dans une zone sismique, une zone à potentiel radon, ni dans un secteur faisant l'objet d'une information sur les sols.

18.2 Anciens sites industriels pollués

En vertu de l'article L.125-7 du Code de l'environnement, le Bailleur, après avoir consulté les Bases de données publiques BASIAS (inventaire historique de sites industriels et activités de service) et la Carte des anciens sites industriels et activités de services (CASIAS) émises par l'État, informe le Preneur que, à la date de la signature du présent bail, l'immeuble associé aux locaux loués n'est pas répertorié sur ces documents.

Le Preneur affirme accepter cette information, renonce à tout recours contre le bailleur, et reconnaît ainsi que ce dernier a pleinement rempli son obligation d'information conformément à l'article mentionné ci-dessus.

18.3 DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

La Loi 2010-788 du 12 juillet 2010, dite Loi Grenelle II, dispose que les bailleurs doivent joindre un diagnostic de performance énergétique aux baux professionnels.

Commentaire : la durée de validité du DPE reste fixée à 10 ans mais ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

Le Preneur s'engage à transmettre au Bailleur, chaque (selon une fréquence mutuellement déterminée trimestrielle/annuelle), et ce pendant toute la période du bail, une copie des factures émises par son fournisseur d'énergie. Cette démarche vise à permettre au Bailleur de mettre à jour le dossier énergétique.

Commentaire : depuis le 1er janvier 2012, pour les locaux à usage de commerces ou de bureaux de plus de 2 000 m2, une Annexe environnementale est obligatoire, dans ce cas ajouter :18.4 ANNEXE ENVIRONNEMENTALE

Conformément aux articles L.125-9 du Code de l'environnement et D.174-19 à D.174-21 (anciens articles R.137-1 à R.137-3) du Code de la construction et de l'habitation est jointe au présent bail une annexe environnementale visant à définir les obligations respectives des Parties et à organiser entre elles une concertation dans le but d'améliorer les performances énergétiques et environnementales de l'immeuble et des locaux loués. Le Preneur permettra au Bailleur l'accès aux locaux loués pour la réalisation, le cas échéant, de travaux d'amélioration de la performance énergétique.

Le Bailleur s'engage à organiser tous les (préciser selon une périodicité à la convenance des parties), des réunions de concertation avec le preneur. La première de ces réunions aura lieu le (date). Ces rencontres auront pour objectif d'établir un bilan énergétique et environnemental de l'immeuble et des locaux loués. Elles incluront également la discussion d'un éventuel plan d'action visant à améliorer les performances énergétiques et environnementales. À la clôture de chaque réunion, l'annexe environnementale sera mise à jour pour refléter les bilans et les actions découlant des rencontres précédentes.

Les parties s'efforceront mutuellement de faciliter l'organisation et la tenue de ces réunions de concertation conformément à la périodicité convenue.

Commentaire : Pour les locaux de plus de 1 000 m2, il existe une obligation de réduction des consommations d'énergie, ajouter :

18.5 RÉDUCTION DES CONSOMMATIONS D’ÉNERGIE

Le Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, pris en application de la Loi ELAN du 24 novembre 2018, a précisé les obligations d'actions de réduction des consommations d'énergie dans tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments hébergeant une activité tertiaire (marchande ou non marchande) d'une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1 000 m2. Elles s'appliquent de plein droit aux locaux pour lesquels l'annexe environnementale est obligatoire.

Les parties signataires s'engagent à une collaboration active en vue d'améliorer progressivement, dans leur intérêt commun, la qualité environnementale et la performance énergétique de l'immeuble ainsi que des locaux, contribuant ainsi au bien-être des occupants et visiteurs.

Elles garantissent le respect des prescriptions émises par les lois, règlements, et les arrêtés en vigueur, et s'engagent à entreprendre toutes les actions nécessaires et pertinentes pour atteindre les objectifs de réduction de la consommation énergétique finale tels qu'énoncés au I de l'article L.174-1 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Les parties sont garantes du respect de ces engagements par leurs personnels, et elles mettront en œuvre tous les efforts nécessaires pour obtenir la conformité de la part de leurs prestataires, mandataires, visiteurs, ainsi que de tous les professionnels intervenant dans les parties de l'immeuble sous leur exploitation ou responsabilité.

Les dispositions qui suivent, détaillent les engagements et les mesures que le Bailleur d'une part, et le Preneur d'autre part, conviennent de prendre pour atteindre ces objectifs généraux. Ces dispositions pourront faire l'objet d'ajouts ou d'améliorations ultérieurs afin de prendre en considération, notamment, les évolutions législatives et réglementaires.

Les parties ont spécifiquement défini les objectifs suivants (à compléter).

Le Bailleur prend l'engagement de superviser ou de mandater la gestion de l'immeuble et des équipements sous son exploitation ou responsabilité, en se conformant aux normes optimales dans ce domaine. Il veillera à ce que ces normes de qualité soient également observées par l'ensemble des autres locataires ou occupants de l'immeuble.

Le Preneur s'engage à se conformer à ces règles.

Le Preneur s'oblige à transmettre au bailleur, dans les trente jours suivant la fin de chaque semestre civil, les informations relatives à ses consommations énergétiques. Cette démarche vise à permettre au bailleur de soumettre annuellement, au plus tard le 30 septembre, les données requises sur la plateforme de l'Observatoire de la performance énergétique, de la rénovation et des actions du tertiaire (OPERAT)

Commentaire : Dans l’hypothèse où le permis de construite de l’immeuble a été délivré avant le 1 er juillet 1997, ajouter :

18.6 DOSSIER TECHNIQUE AMIANTE (DTA)

Le diagnostic amiante concerne les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le Bailleur devra fournir un diagnostic Amiante Parties privatives (DAPP) qui devra être complété d’un Diagnostic Technique Amiante des parties communes (DTA) si le local est dans une copropriété.

Le Bailleur déclare avoir établi un Dossier Technique Amiante (DTA) conforme à la réglementation en vigueur pour l'immeuble objet du présent bail. Ce DTA recense les matériaux susceptibles de contenir de l'amiante présents dans les parties communes et privatives de l'immeuble.

Le Preneur reconnaît avoir pris connaissance du DTA et accepte son contenu. Le Bailleur s'engage à fournir une copie du DTA au Preneur dès la signature du présent contrat.

Le Preneur s'engage à respecter les consignes de sécurité et d'utilisation qui pourraient découler des informations contenues dans le DTA. En cas de travaux dans les locaux loués, le Preneur devra informer le Bailleur et s'assurer de la conformité aux réglementations en vigueur en matière d'amiante, notamment en effectuant, si nécessaire, un repérage avant travaux.

Le Bailleur s'engage à tenir le DTA à jour et à informer le locataire de toute modification substantielle du dossier. Les parties conviennent que le DTA fera partie intégrante du présent contrat de bail.

Commentaire : le DTA doit être mis à jour dans trois cas : lors de toute découverte de matériaux ou produits contenant de l'amiante, lors de la surveillance périodique de matériaux et produits contenant de l'amiante et lors de travaux portant sur des matériaux et produits contenant de l'amiante

Article 19 – ÉLECTION DE DOMICILE

Pour l'exécution du présent contrat et de ses suites, les parties élisent domicile (indiquer l'adresse du domicile).

Article 20 – FRAIS

Les frais exposés pour la conclusion du présent contrat sont à la charge du Preneur.

Fait à (indiquer la ville dans laquelle le contrat a été signé),

Le (indiquer la date de signature du contrat),

En (indiquer le nombre d'exemplaires) exemplaires.

Signatures des parties

(Le Bailleur et le Preneur)

Annexe 1 – État des lieux

A insérer ici l’état des lieux réalisé entre le Bailleur et le Preneur et réaliser l’inventaire de tout ce qui constitue le local.

Annexe 2 – Documents

A joindre selon les caractéristiques de l’immeuble :

Le diagnostic de performance énergétique ;

Une copie de l’état précisant l’absence ou la présente de matériaux ou de produits de la construction contenant de l’amiante (dossier technique de l’amiante)

L’annexe environnementale

Un état des risques naturels et technologiques pour les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou dans des zones de sismicité