Demande de renouvellement du bail commercial

Quelles conditions doit satisfaire le locataire pour obtenir le renouvellement du bail commercial ?

Pour bénéficier du renouvellement du bail commercial, le locataire doit satisfaire un certain nombre de conditions, à savoir l'existence d'un bail portant sur l'immeuble ou un local, l'immatriculation au Registre du commerce et des sociétés ou au Répertoire des métiers. Le locataire doit être le propriétaire du fonds et il faut par ailleurs que le fonds ait été exploité de manière effective au cours des 3 années précédant la date d'expiration du bail

Qui peut demander le renouvellement du bail commercial ?

À l'expiration du bail, le propriétaire (aussi appelé bailleur) peut notifier un congé, avec ou sans proposition de renouvellement, tandis que le locataire peut soit donner congé, soit soumettre une demande de renouvellement du bail. À contrario, quand le contrat de bail arrive à son terme et qu'aucune des parties ne manifeste son intention d'y mettre fin, le bail se poursuit automatiquement, il s'agit de la tacite prolongation.

Ainsi, selon la partie qui sollicite le renouvellement, celui-ci peut se manifester de deux façons : soit par un congé notifié accompagné d'une proposition de renouvellement de la part du bailleur, soit par une lettre de demande de renouvellement émise par le locataire.

Lorsque la demande émane du locataire, elle doit être faite dans les 6 mois avant l'expiration du bail commercial, par acte de Commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Lorsque la demande de renouvellement vient du locataire, plusieurs conditions sont à satisfaire : 

• Il faut que le fonds ait fait l'objet d'une exploitation au cours des trois dernières années précédant l'expiration ou la prolongation du bail commercial. 
• Le congé doit être notifié au locataire au moins 6 mois avant l'expiration du bail et pour le dernier jour du trimestre civil, il doit prendre effet à cette date.
• Le renouvellement du contrat de bail donné par le bailleur doit indiquer qu'il est donné pour mettre fin au contrat, mais doit préciser que c'est avec offre de renouvellement.

Quand demander le renouvellement du bail commercial ?

Le renouvellement n'est pas obligatoire : la tacite reconduction et l'augmentation du loyer

Conformément à l'article L145-9 du Code de commerce "À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat."

Par conséquent, en l'absence de toute initiative de la part des deux parties impliquées, à savoir le propriétaire et le locataire, le bail commercial est automatiquement prolongé de manière tacite et pour une durée indéterminée. Aucun nouveau contrat de bail commercial n'est établi dans ce cas. Ainsi, les dispositions stipulées dans le contrat de bail initial demeurent en vigueur et continuent à régir les relations entre les parties concernées.

Pour mettre un terme à la prolongation tacite, il est nécessaire qu'un congé soit délivré, que ce soit par le propriétaire ou le locataire, par l'intermédiaire d'un acte émis par un Commissaire de justice (anciennement Huissier de justice). Ce congé doit être notifié à tout moment, mais avec un préavis d'au moins 6 mois, et pour que le terme soit fixé au dernier jour du trimestre civil.

Le renouvellement classique

Avant l'expiration du bail commercial, les parties peuvent décider de renouveler le contrat, dans ce cas, un nouveau bail entre en vigueur après l'expiration du précédent, et il peut inclure de nouvelles conditions.

Le renouvellement du bail intervient à la fin du bail d'une durée de 9 ans minimum, le bailleur peut donner congé avec offre de renouvellement, et le locataire de son côté peut faire une demande de renouvellement.

Comment faire une demande de renouvellement du bail commercial ?

La demande de renouvellement du bail commercial doit être envoyée par le locataire au bailleur dans les 6 mois précédant l'échéance du bail.

 La demande doit obligatoirement :

• Être expédiée par lettre recommandée avec AR ou par l'intermédiaire d'un acte de Commissaire de justice (anciennement acte d'Huissier de justice)
• Inclure la mention figurant à l'alinéa 4 de l'article L. 145-10 du Code de commerce : "dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d'huissier, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent".

Pour formaliser votre demande de renouvellement de bail, vous pouvez télécharger notre modèle de document rédigé par notre équipe de juristes. Ce modèle est conçu en conformité avec la législation en vigueur.

Comment rédiger une lettre de demande de renouvellement de bail ?

La lettre de demande de renouvellement du bail commercial contient différentes mentions obligatoires, à savoir :

• L'identification des parties, (nom, prénom, adresse du preneur et du bailleur).
• La date et le lieu de signature du bail.
• La date du début et de fin du bail.
• La volonté du locataire de renouveler le bail pour une nouvelle période.
• L'affirmation que le locataire a exploitée son activité commerciale de manière effective et continue dans les locaux loués.
• La mention figurant à l'alinéa 4 de l'article L. 145-10 du Code de commerce
• La signature et la date.

Le modèle que nous mettons à disposition sur notre site est destiné aux locataires de locaux commerciaux souhaitant faire une demande de renouvellement de leur bail commercial. Il s'agit d'un modèle de lettre, à transmettre au Commissaire de justice, pour qu'il le remette au propriétaire du local.

Qui doit payer les frais de renouvellement d'un bail commercial ?

En règle générale, le bailleur et locataire se partagent de façon équitable les frais engendrés par la rédaction du bail commercial chez le notaire, mais aucune obligation n'est imposée aux deux parties, elles peuvent très bien convenir d'un partage inégal.

Que se passe t'il après la demande de renouvellement du bail ? 

Le propriétaire accepte le renouvellement du bail : 

Le bailleur dispose d'un délai de trois mois pour donner sa décision. En l'absence de réponse du propriétaire ce dernier est considéré comme ayant accepté le renouvellement.

Que faire en cas de refus de renouvellement par le bailleur ?

Le bailleur a également la possibilité de refuser le renouvellement le bail dans un délai de trois mois, à compter de la signification de la demande du renouvellement, si le bailleur ne porte pas à la connaissance du preneur sa décision dans le délai escompté, alors il sera réputé avoir donné son acceptation. 

Lorsque le bailleur refuse le renouvellent du contrat, ce dernier doit respecter plusieurs conditions : 

• Le refus du renouvellement doit être notifié par acte de Commissaire de justice.
• Le bailleur doit préciser les motifs du refus (il doit s'agir de motifs graves et légitimes)
• La lettre doit informer le locataire de son droit de contester le refus de renouvellement ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction, devant les tribunaux, s'il estime que le refus n'est pas légitime ou qu'il y a eu violation des dispositions légales.

Concernant les locaux d'habitation accessoires des locaux commerciaux, le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail au motif qu'il veut résider lui-même dans les locaux ou y faire résider son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint sous réserve qu'ils ne disposent pas d'une habitation répondant à leurs besoins. En revanche concernant les locaux d'habitation, le bailleur ne peut refuser de renouveler le bail si son refus entraîne pour le locataire un trouble grave à l'exploitation du fonds ou encore si les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un tout indivisible.

Notre modèle de lettre

Exemple type de courrier de demande de renouvellement du bail commercial à télécharger au format Word 

Vous trouverez au sein de ce document un modèle de demande de renouvellement du bail commercial téléchargeable au format Word à compléter. Il est prérempli, personnalisable et comprend des commentaires laissés par nos juristes afin de vous assurer de ne rien oublier au cours de votre rédaction.