État des lieux d'entrée bail d'habitation

Qu'est qu'un état des lieux d'entrée (bail d'habitation) ?

L'état des lieux d'entrée est un document essentiel qui détaille l'état du logement ainsi que de ses équipements au moment où le locataire prend possession des lieux. Ce document, annexé au contrat de bail (logement meublé, ou non meublé), doit être rédigé et signé par les deux parties (propriétaire et locataire), lors de la remise des clés. Il permet de consigner précisément l'état initial du logement, servant de référence pour évaluer d'éventuelles dégradations à la fin du contrat de location. 

C'est l'article 3-2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui établit en détail les dispositions spécifiques relatives à l'état des lieux d'entrée. 

À noter : lorsque le locataire quitte le logement, il est nécessaire de faire un état des lieux de sortie, il s'agit d'un document qui décrit l'état du logement et de ses équipements lorsque le locataire quitte définitivement les lieux. Il doit être établi lors de la remise des clés au propriétaire ou à son représentant.

Il est indispensable de faire un état des lieux d'entrée et un état des lieux de sortie dans le cadre d'un contrat de bail commercial. 

Comment faire un état des lieux d'entrée (appartement, maison, studio) ?

Avant l'entrée dans les lieux, le locataire et le propriétaire doivent faire un état des lieux contradictoires, c'est à dire qu'ils doivent tout deux êtres présents. 

Par conséquent, la réalisation de l'état des lieux peut se faire de deux manières :

• À l'amiable et en présence du locataire et du propriétaire.
• À l'amiable et en présence du locataire et d'un professionnel (agent immobilier ou notaire) représentant le propriétaire.
• De manière litigieuse (état des lieux litigieux), lorsque le locataire et le propriétaire refusent de participer à l'état des lieux ou de le signer, l'une des parties peut alors faire appel à un Commissaire de justice (anciennement Huissier de justice).

Comment se présente un état des lieux d'entrée ? 

Depuis le 1er juin 2016, le décret du 30 mars 2016, précité, fixe les modalités d'établissement de l'état des lieux d'entrée et de sortie.

Ainsi, selon l'article 3 du Décret n°2016-382, du 30 mars 2016, la forme de l'état des lieux doit permettre la comparaison entre l'état du logement à l'entrée dans les lieux du locataire et à sa sortie. À cet effet, les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent être réalisés sous la forme d'un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire.

Par conséquent, l'état des lieux doit obligatoirement être fait à l'écrit, car ce document doit permettre de comparer l'état du logement tel qu'il est constaté à l'entrée et à la sortie des lieux. Toutefois, ce document peut être un état des lieux numériques.

Ainsi, l'état des lieux d'entrée doit décrire de manière précise le logement et les équipements qu'il contient, tout en notant l'état de conservation du logement. Il doit au minimum inclure les informations suivantes :

• La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée
• L'adresse du logement 
• Le nom, prénom des parties (locataire, propriétaire)
• Le cas échéant, nom ou dénomination et adresse ou siège social des personnes mandatées par le propriétaire pour réaliser l'état des lieux
• Le relevé des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie (notamment lorsque les charges locatives ne sont pas payées au forfait)
• Les clés ou autres moyens d'accès aux locaux à usage privatif ou commun
• Pour chaque partie du logement, description précise de l'état des revêtements de sols, murs et plafonds, de l'état de la salle de bain, des équipements et un inventaire des meubles du logement, avec possibilité d'ajouter des observations ou des réserves, ainsi que des photos.
• La signature des parties (locataire, propriétaire) ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.

Ainsi, pour faciliter vos démarches, notre équipe de juristes met à votre disposition un modèle d'état des lieux d'entrée soigneusement rédigé. Ce modèle a été élaboré dans le but de vous offrir un document clair, complet et conforme aux exigences juridiques en vigueur.

Quels sont les effets d'une absence d'état des lieux d'entrée ?

Ne pas réaliser l'état des lieux d'entrée dans un logement peut entraîner diverses conséquences, pour le propriétaire et pour le locataire, celles-ci dépendant des raisons pour lesquelles l'état des lieux n'a pas été effectué :

Refus de la part du propriétaire : 

Si le bailleur (ou son représentant) refuse de procéder à l'état des lieux d'entrée, le locataire est tenu d'envoyer au bailleur une lettre de mise en demeure pour exiger la réalisation de l'état des lieux.

Si le bailleur refuse de réaliser un état des lieux d'entrée malgré la lettre de mise en demeure envoyée par le locataire, il devra prouver qu'il a remis le logement en bon état d'usage afin de faire valoir les dégradations causées par le locataire.

Refus de la part du locataire : 

Lorsque l'état des lieux d'entrée n'a pas été réalisé en raison du refus du locataire, conformément à l'article 1731 du Code civil, celui-ci est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre dans le même état. Cependant, il peut prouver que le logement était initialement en mauvais état en fournissant des preuves telles que des photos prises par un Commissaire de justice (huissier de justice).

Par indifférence de la part du locataire et du propriétaire : 

Il est fréquent que l'état des lieux d'entrée ne soit pas effectué, car le locataire et le propriétaire négligent cette obligation. Dans cette situation, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le restituer dans le même état, sauf s'il peut prouver que le logement était initialement en mauvais état. 

Cependant, il peut prouver que le logement était initialement en mauvais état en fournissant des preuves telles que des photos prises par un Commissaire de justice (anciennement Huissier de justice).

L'état des lieux d'entrée engendre-t-il des frais ? 

L'état des lieux d'entrée peut engendrer des frais, mais cela dépend de la manière dont il est réalisé. Si l'état des lieux est fait directement entre le propriétaire et le locataire, il n'y a généralement pas de frais. Cependant, si un professionnel, comme un huissier de justice ou un agent immobilier, est engagé pour effectuer l'état des lieux, des frais peuvent être appliqués.

Notre modèle de document

Exemple type de modèle d'état des lieux d'entrée conformé à la loi Alur à télécharger au format Word ou pdf 

Le document juridique dont il est question se présente sous la forme d'un modèle type d'état des lieux d'entrée. Il s'agit d'un modèle de document qui est prérempli, et par ailleurs, une fois le téléchargement du document accompli, il demeure possible de le modifier et /ou de le personnaliser en procédant de la manière suivante :

• En intégrant au sein des zones de texte réservées à cet effet les éléments de modification et /ou de personnalisation que l'émetteur du document juge nécessaires ;
• En insérant des dispositions complémentaires à celles déjà existantes au sein du document, le rédacteur peut s'approprier pleinement les termes utilisés.