État des lieux de sortie bail d'habitation

Qu'est qu'un état des lieux de sortie (bail d'habitation) ?

Définition de l'état des lieux d'entrée 

L'état des lieux d'entrée est un document essentiel qui détaille l'état du logement ainsi que de ses équipements au moment où le locataire prend possession des lieux. Ce document, annexé au contrat de bail (logement meublé, ou non meublé), doit être rédigé et signé par les deux parties (propriétaire et locataire), lors de la remise des clés. Il permet de consigner précisément l'état initial du logement, servant de référence pour évaluer d'éventuelles dégradations à la fin du contrat de location. 

C'est l'article 3-2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui établit en détail les dispositions spécifiques relatives à l'état des lieux d'entrée et de sortie. 

Définition de l'état des lieux de sortie

Lorsque le locataire quitte le logement, il est nécessaire de faire un état des lieux de sortie, il s'agit d'un document qui décrit l'état du logement et de ses équipements lorsque le locataire quitte définitivement les lieux. Il doit être établi lors de la remise des clés au propriétaire ou à son représentant.

Il est indispensable de faire un état des lieux d'entrée et un état des lieux de sortie dans le cadre d'un contrat de bail commercial. 

Comment faire un état des lieux de sortie ? 

L'état des lieux doit être réalisé au moment de la libération du logement ou peu de temps après. Lors de cet état des lieux, le logement doit inclure tous les éléments mentionnés dans le bail.

Par conséquent, la réalisation de l'état des lieux peut se faire de deux manières :

• À l'amiable et en présence du locataire et du propriétaire.
• À l'amiable et en présence du locataire et d'un professionnel (agent immobilier ou notaire) représentant le propriétaire.
• de manière litigieuse (état des lieux litigieux), lorsque le locataire et le propriétaire refusent de participer à l'état des lieux ou de le signer, l'une des parties peut alors faire appel à un Commissaire de justice (anciennement Huissier de justice).

Comment rédiger un rapport d'état des lieux (appartement, maison, studio) ?

Depuis le 1^er juin 2016, le décret du 30 mars 2016, précité, fixe les modalités d'établissement de l'état des lieux d'entrée et de sortie.

Ainsi, selon l'article 3 du Décret n°2016-382, du 30 mars 2016, la forme de l'état des lieux  doit permettre la comparaison entre l'état du logement à l'entrée dans les lieux du locataire et à sa sortie. À cet effet, les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent être réalisés sous la forme d'un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire.

Par conséquent, l'état des lieux doit obligatoirement être fait à l'écrit, car ce document doit permettre de comparer l'état du logement tel qu'il est constaté à l'entrée et à la sortie des lieux. Toutefois, ce document peut être un état des lieux numériques.

L'état des lieux de sortie doit décrire précisément le logement et ses équipements, ainsi que son état de conservation. Il doit inclure au minimum les informations suivantes :

• La date d'établissement de l'état des lieux de sortie.
  
• l'adresse du logement.
• Le nom ou la dénomination des parties (locataire, bailleur) et le domicile ou siège social du bailleur.
• Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.
• Le relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie.
• Les clés ou tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun
• Une description précise, pour chaque pièce et partie du logement, de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des meubles. Cette description peut être complétée d'observations, de réserves et illustrée d'images.
  
• L'adresse du nouveau domicile du locataire.
• La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée
• Si nécessaire des précisions quant à l'évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'état des lieux d'entrée.
  
• La signature des parties. (locataire, bailleur ou mandataire).
  

Ainsi, pour faciliter vos démarches, notre équipe de juristes met à votre disposition un modèle d'état des lieux de sortie soigneusement rédigé. Ce modèle a été élaboré dans le but de vous offrir un document clair, complet et conforme aux exigences juridiques en vigueur.

Quand faire l'état des lieux de sortie ?

L'état des lieux de sortie doit être réalisé lorsque le locataire libère le logement ou très peu de temps après. 

Quels sont les effets d'une absence d'état des lieux ?

Ne pas réaliser l'état des lieux d'entrée dans un logement peut entraîner diverses conséquences, pour le propriétaire et pour le locataire, celles-ci dépendant des raisons pour lesquelles l'état des lieux n'a pas été effectué :

Refus de la part du propriétaire : 

Si le bailleur (ou son représentant) refuse de procéder à l'état des lieux d'entrée, le locataire est tenu d'envoyer au bailleur une lettre de mise en demeure pour exiger la réalisation de l'état des lieux.

Si le bailleur refuse de réaliser un état des lieux d'entrée malgré la lettre de mise en demeure envoyée par le locataire, il devra prouver qu'il a remis le logement en bon état d'usage afin de faire valoir les dégradations causées par le locataire.

Refus de la part du locataire : 

Lorsque l'état des lieux d'entrée n'a pas été réalisé en raison du refus du locataire, conformément à l'article 1731 du Code civil, celui-ci est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre dans le même état. Cependant, il peut prouver que le logement était initialement en mauvais état en fournissant des preuves telles que des photos prises par un commissaire de justice (huissier de justice).

par indifférence de la part du locataire et du propriétaire : 

Il est fréquent que l'état des lieux d'entrée ne soit pas effectué, car le locataire et le propriétaire négligent cette obligation. Dans cette situation, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le restituer dans le même état, sauf s'il peut prouver que le logement était initialement en mauvais état. 

Cependant, il peut prouver que le logement était initialement en mauvais état en fournissant des preuves telles que des photos prises par un Commissaire de justice (anciennement Huissier de justice).

L'état des lieux de sortie engendre t'il des frais ? 

Le coût de l'état des lieux de sortie varie selon les personnes impliquées :

• Si le locataire et le propriétaire réalisent ensemble l'état des lieux de sortie, cela n'entraîne aucuns frais. Cependant, si le locataire est représenté par un professionnel (agent immobilier, notaire), des frais pourront être à la charge du locataire. 
• Si le locataire ou le propriétaire (ou son représentant) refuse de faire l'état des lieux de manière contradictoire en ne se présentant pas, l'une des parties peut faire appel à un Commissaire de justice (état des lieux litigieux), les frais sont alors partagés entre le locataire et le propriétaire.

Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?

Les dégradations peuvent être à la charge du locataire ou du propriétaire, cependant cela dépendra de l'origine des dégradations. 

Ainsi, les détériorations causées par le locataire, en raison de sa négligence ou d'un manque d'entretien du logement, sont à sa charge. si les dégradations sont liées à un cambriolage, le locataire doit recourir à son assurance habitation et doit contacter son assureur. 

À contrario, les dommages dus à la vétusté sont à la charge du propriétaire, même si les réparations nécessaires figurent sur la liste des réparations locatives. Les dégradations résultant d'un cas de force majeure sont également de sa responsabilité.

Dans l'hypothèse ou le locataire est responsable des dégradations et que le montant des dégradations ne dépassent pas le montant de la caution 

Que faire en cas de litige ?

Suite à l'état des lieux de sortie, il est possible qu'un désaccord survienne entre le locataire et le propriétaire concernant les dégradations du logement.

En cas de litige concernant l'état des lieux de sortie d'un logement, plusieurs étapes peuvent être suivies pour tenter de résoudre le conflit.

Si le litige est inférieur ou égal à un montant de 5000€, lorsque la communication est difficile entre les parties, le locataire, le propriétaire ou son représentant peuvent envoyer un courrier recommandé avec accusé réception. Ce courrier doit décrire les faits de manière précise et peut être accompagné de photos.  Si la partie mécontente n'obtient pas gain de cause après l'envoi du courrier recommandé, elle doit engager une conciliation auprès d'un conciliateur de justice. Si la conciliation a échoué les parties ont 3 ans pour saisir le Juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.

Lorsque le litige est supérieur à 5000€ la  procédure est la même à la différence près que la demande de conciliation auprès du conciliateur de justice est facultative.

À qui s'adresse ce modèle de document ?

Le modèle d'état des lieux que nous proposons sur notre site s'adresse aux propriétaires de biens en location meublés ou non meublés ou à leur mandataire (agent immobilier). Il leur permet de rédiger un état des lieux de sortie avec le locataire sortant.

Notre modèle de document

Exemple type de modèle d'état des lieux de sortie conforme à la loi Alur à télécharger au format Word ou pdf 

Le document juridique dont il est question se présente sous la forme d'un modèle type d'état des lieux de sortie. Il s'agit d'un modèle de document qui est prérempli, et par ailleurs, une fois le téléchargement du document accompli, il demeure possible de le modifier et /ou de le personnaliser en procédant de la manière suivante :

• En intégrant au sein des zones de texte réservées à cet effet les éléments de modification et /ou de personnalisation que l'émetteur du document juge nécessaires ;
• En insérant des dispositions complémentaires à celles déjà existantes au sein du document, le rédacteur peut s'approprier pleinement les termes utilisés.