Opposition par un copropriétaire à l'exécution par le syndic de travaux non urgents

Quel est le rôle du syndic de copropriété ?

Le syndic de copropriété, en vertu de l'article 18 de la loi n° 656557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, détient différentes missions, notamment les suivantes :

• Assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété ;
• Assurer l'exécution des dispositions des délibérations de l'assemblée générale ;
• Administrer l'immeuble, veiller à sa conservation, sa garde, mais aussi son entretien.

En plus des autres missions confiées au syndic de copropriété, cette loi permet de préciser que le syndic peut, en cas d'urgence, faire procéder de son propre fait à l'exécution de tous travaux nécessaires à la préservation de l'immeuble.

À titre d'exemple, le syndic de copropriété devra obtenir une majorité absolue des membres de la copropriété lorsqu'il sera question de l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration de l'immeuble.

À savoir : un modèle de règlement de copropriété prenant en compte les dispositions de la loi est disponible sur notre site. Il existe une obligation pour les copropriétés de voter les différentes adaptations relatives du règlement de copropriété devenues nécessaires aux vues de la loi en vigueur.

Quelle est la réglementation en matière de travaux de copropriété ?

Lorsqu'il est question de réglementation en matière de travaux de copropriété, il est important de distinguer les travaux réalisés dans son propre appartement, donc dans les parties privatives, et ceux réalisés sur les parties communes. Dans la première hypothèse, les travaux réalisés sur les parties privatives doivent respecter certaines conditions. En effet, aucune dérogation aux points suivants ne pourra être admise, à savoir :

• Les travaux ne doivent pas porter atteinte au style et au design de l'immeuble ;
• Le règlement de la copropriété doit être respecté ;
• Aucune nuisance ne doit être causée aux copropriétaires.

De ce fait, dans le cas où les travaux ne respecteraient pas les conditions précitées, l'assemblée générale devra être consultée par le syndic, ou dans certains cas par le tribunal compétent en la matière. Ce type de travaux doit avant tout respecter la destination de l'immeuble, c'est-à-dire toutes ses caractéristiques (implantation, services collectifs, standing...).

Ainsi, ces travaux ne doivent pas porter atteinte aux parties communes, ni à la structure de l'immeuble. C'est l'assemblée qui devra approuver la réalisation des travaux.

Dans le cas de travaux réalisés sur les parties communes, un vote des membres de la copropriété sera rendu nécessaire. Lorsqu'il est question de travaux sur les parties communes, c'est l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui vient régir les conditions de mise en œuvre en matière de vote. Ainsi, les copropriétaires souhaitant réaliser des travaux affectant les parties communes doivent obtenir l'accord de l'assemblée générale. La majorité requise est celle donnée par l'article 25 de la loi précitée, il est question d'une majorité des voix de tous les copropriétaires. Il en est de même pour les travaux ne relevant pas des cas d'urgence réalisés par le syndic. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une exception : le syndic est responsable de l'administration, de la préservation et de l'entretien de l'immeuble. En cas d'urgence, il a le droit d'initier, de sa propre initiative, des travaux nécessaires pour protéger l'immeuble. Dans cette situation précise, l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires n'est pas requise. Cependant, lors de la prochaine assemblée générale, les travaux devront être validés.

Pour rappel : les travaux effectués en l'absence du vote des copropriétaires, ou encore en cas de non-respect du refus de l'un des copropriétaires, seront considérés comme illégaux.

Comment contester une décision d'assemblée générale de copropriété ? Dans quels cas peut-on s'opposer à l'exécution de travaux par le syndic ?

C'est l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit la possibilité de contester et d'annuler les décisions prises lors des assemblées générales. L'opposition à une décision prise en assemblée générale de copropriété pourra être contestée par deux catégories de copropriétaires : le copropriétaire défaillant, n'étant ni présent, ni représenté à l'assemblée, et le copropriétaire opposant ayant voté contre la décision adoptée. Vous devrez respecter ces dispositions afin d'exercer une opposition régulière. Le délai pour agir est de deux mois à partir de la réception de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale, comme énoncé dans l'article 18 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, qui complète la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété.

Il n'est pas nécessaire de présenter une justification pour s'opposer à une décision de l'assemblée générale de copropriété. À savoir que le syndic pourra par exemple faire opposition lui-même contre la vente d'un lot de copropriété par notaire, par le biais d'un acte extra-judiciaire (exploit de Commissaire de justice).

L'opposition de manière plus générale peut être effectuée dans un manquement à une condition de validité de l'assemblée générale en elle même.

La contestation n'est déclarée fondée que si la décision est encore d'actualité. Ainsi, il arrive souvent qu'à la suite de la contestation introduite, le syndic réunisse une nouvelle assemblée votant à nouveau la décision critiquée. Dans cette hypothèse, le Tribunal considère que la contestation de la première décision est devenue sans objet du fait de la régularisation par la seconde assemblée.

Ainsi, il est tout à fait normal pour le syndic d'être amené à réaliser des travaux de réparation, de réfection des parties communes de l'immeuble. Ces travaux ont pour conséquence le plus souvent, une augmentation significative des dépenses pour la collectivité. Toutefois, cette augmentation se justifie par une obligation d'intérêt général de la collectivité. Il est donc opportun que l'assemblée soit consultée sur ce type de dépense, pour en apprécier l'opportunité avant de permettre au syndic de les réaliser. La responsabilité personnelle du syndic pourra être engagée dans certaines situations.

Par conséquent, à l'exception des travaux d'entretien habituels, le syndic est tenu d'obtenir l'approbation préalable de l'assemblée générale avant d'initier des travaux. Cependant, en cas d'urgence, le syndic est autorisé à entreprendre, de sa propre initiative, des travaux indispensables pour préserver l'immeuble, comme le prévoit l'article 18 n° 65-557 du 10 juillet 1965.

 En l'absence d'une urgence avérée et en l'absence d'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, l'un des copropriétaires est en droit de contester ces travaux. Notre modèle de lettre d'opposition à des travaux non-urgents, disponible sur notre site, constitue une solution adaptée dans ce cas.

Que contient la lettre d'opposition de manière générale ?

L'opposition par un copropriétaire à l'exécution par le syndic de travaux non-urgents dans l'immeuble doit respecter un certain formalisme. En effet, cette opposition est valable dans le cadre où les travaux exécutés ont été décidés sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale. De ce fait, la lettre d'opposition comprend notamment les mentions suivantes, à savoir :

• Le nom du copropriétaire et du destinataire de la lettre ;
• Le numéro du lot ;
• L'adresse de l'immeuble ;
• L'objet de la lettre ;
• La nature de l'opposition ;
• L'article de la loi visé justifiant l'opposition afin qu'elle soit régulière ;
• Les arguments justifiant la demande.

Ainsi, cette lettre vous permettra au copropriétaire de former opposition au syndic ou au conseil syndical de copropriété dans l'immeuble (opposition à une résolution à l'ordre du jour, travaux, décision prise, etc.).

Notre modèle de document

Modèle type de lettre d'un copropriétaire d'opposition au syndic de copropriété ou conseil syndical à télécharger

Notre modèle de document disponible en téléchargement vous permettra de rédiger une lettre d'opposition à des travaux non urgents réalisés par le syndic. Cet exemple de modèle se matérialise par une lettre recommandée avec avis de réception personnalisable avec vos informations et faits personnels correspondants à votre situation.